房价若下行2成银行业将压力巨大

　　平安证券宏观团队发布的报告认为，房价下跌20%，将会给银行业带来巨大压力。
　　平安证券宏观团队预计，房地产政策关键考验点，在于2018年第二、第三季度。届时，房地产下行将给宏观经济带来压力，若是决策层再次通过放松政策刺激房地产来拉动经济上涨，那么房价性反弹的局面将难以遏制。
　　9月18日，国家统计局发布的新数据显示，一线城市新建商品住宅和二手住宅交易价格，出现近29个月以来（即2015年3月至今）的首次环比下跌。
　　数据显示，一线城市新建商品住宅和二手住宅交易价格同比涨幅均连续11个月回落，8月份比7月份分别回落3.8和3.7个百分点。
　　根据平安证券宏观团队测算，截至2017年6月末，中国商业银行业涉房贷款总规模高达43.3万亿元，占各项贷款余额比例高达37.8%，占银行总资产25.5%。
　　其中，个人住房贷款20.1万亿，房地产开发贷款7.8万亿，其他房地产贷款1.8万亿，以房地产作为抵押物的其他贷款13.6万亿。
　　“这意味着，一旦房价出现大规模下跌，接近四成的银行贷款都可能受到关联影响。我们认为房价下跌20%即会给银行业带来巨大压力。”平安证券首席经济学家张明对界面表示。
　　根据平安证券宏观团队研究，不同类型银行的涉房贷款结构存在差异。从规模上看，五大行涉房贷款规模大，其次为城商行、农商行、其他机构，十二家股份制银行涉房贷款规模小。
　　从占比看，五大行涉房贷款占总贷款比例低，其次为股份制银行，城商、农商、其他机构高。
　　从房贷结构看，五大行个人cl***住房贷款占比较高，开发贷占比较低；股份制银行总体开发贷占比较高，个人住房贷款占比分化较大，与各银行业务重点不同有关；城商行、农商行、其他机构一般个人住房贷款比重较低，直接房贷总量也相对较小。
　　进一步观察各代表性银行房贷结构发现：其一，工农中建四大行房贷总量处于领先地位，重点在个人住房贷款，余额超过总贷款的25%，开发贷占比则较低。
　　其二，股份制银行总体开发贷占比较高，个人住房贷款占比分化较大：邮储、招商、兴业个人住房贷款占比较高，房贷结构类似四大行；浙商、平安个人住房贷款占比则较低。
　　其三，城商行和农商行一般个人住房贷款比重较低，直接房贷总量也相对较小。
　　张明对界面表示，房地产市场若是出现严重恶化，将从三个渠道影响银行贷款的风险。
　　首先，持有资产价值渠道。房价下跌意kg***味着企业、居民和银行部门持有的房地产资产价值下降，进而导致收入和财富缩水，借款人被动违约的概率上升，银行贷款信用风险加大。
　　其次，房产销售渠道。房价下跌将直接导致开发商销售回款下降，进而导致其资产负债表受损而影响开发贷的偿付。
　　后，抵押品价值渠道。房价下跌时房地产抵押品价值缩水，当抵押品价值跌破未偿贷款余额时，借款人可能会选择主动违约；同时，房价下跌也会使房地产抵押物流动性变差，终导致银行收回资金减少。以上过程在造成银行贷款损失的同时，还会降低银行未来贷款的意愿，抽贷、惜贷现象将进一步打击房地产市场，形成恶性循环。
　　“房地产行业风险一旦爆发，农商行和股份制银行将首当其冲，国有商业银行抗风险能力较强。房价下跌带来金融市场、实体市场和市场心理的连锁反应，可能出现更恶化的联动。”张明表示。